Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier inmueble tenemos que realizar un contrato de arrendamiento, los cuales vienen regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor en 1995; y normalmente, estos se suelen redactar por escrito entre las partes, aunque también sería válido un contrato verbal.
Mientras, los contratos firmados antes de 1995 se rigen por la normativa vigente en el momento de su formalización, pero si vas a alquilar un nuevo local eso no te interesa. Lo que sí necesitas saber es que necesitarás para el proceso de arrendamiento:
En primer lugar habrá que redactar un contrato, a ser posible por parte de un abogado, en el que figuran todas las cláusulas (duración, renta a pagar, deberes y derechos del inquilino y el arrendador, etc.).
A continuación, hay que llevar a cabo la elevación a escritura pública por parte de un notario, así como también completar su inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos tres trámites, los cuales son de carácter obligatorio, tienen un coste de unos 80€, lo cual igual depende de la notaría el abogado, entre otros factores.
Finalmente, tienes que depositar la fianza en la Unidad de Fianzas de la Subdirección Provincial de Vivienda correspondiente, tramite el cual no conlleva coste alguno.
¿Cuáles son las condiciones para alquilar un inmueble o local comercial?
Para poder alquilar un inmueble comercial o local debes cumplir con las siguientes condiciones:
- Se debe cancelar el primer mes de alquiler por adelantado.
- Se deben cancelar dos meses de depósito, los cuales quedan en poder del propietario y no de la inmobiliaria.
- Los honorarios para contratos comerciales se pactan libremente entre las partes, por lo que debes informarte bien sobre este punto antes de visitar el inmueble.
- El período mínimo del contrato por ley es de 3 años de alquiler.
- En caso de garantía propietaria de familiar, el garante debe tener un vínculo familiar directo y comprobable con el locatario (ejemplo: padre, madre o hermano/a.), de no ser así se solicitará una entrevista personal con el mismo (como en el caso de los padrinos o madrinas que no constituyen un vínculo comprobable). Además, el garante también debe demostrar solvencia económica; el inmueble no puede estar hipotecado, ni ser bien de familia, ni con usufructo; y no se aceptarán garantías de personas jubiladas.
- Se solicitará cierta documentación necesaria, como por ejemplo recibos de sueldo, y/o facturación, declaración jurada de ganancias, y ocupación del inquilino y garantes.
Aquí, es importante poder demostrar la capacidad de pago del alquiler mediante justificación de ingresos y contar con la garantía familiar necesaria.
¿Qué documentación me pueden solicitar para alquilar el local?
Ya sabemos que el contrato de arrendamiento es el documento más importante en el proceso de alquiler de un local comercial. Así como que en él deben figurar todas las cláusulas por las que se regirá el alquiler y los deberes y derechos de cada una de las partes. Sin embargo, el equipo de Real Estate, expertos en alquiler de locales comerciales, nos explican que también hay otros documentos que necesitaremos para formalizar el arrendamiento de ese local comercial, como lo son, la licencia de actividad, el certificado de eficiencia energética y el plan de negocio. Además, nunca está de más contar con la documentación personal de ambas partes y la de la empresa que tomará posesión del lugar, toda esta siempre en regla:
- La licencia de actividad. Esta es la base de cualquier negocio. Sin licencia de apertura y actividad, tu local comercial no puede comenzar a laborar con el visto bueno de la ley, y de hecho, si de todas formas te arriesgas a hacerlo, podrías arriesgarte a una grave sanción. Así que si ya cuentas con la licencia para la actividad que vas a llevar a cabo, solo tienes que cambiar el titular. Por el contrario, tendrás que empezar de cero todas las gestiones y trámites necesarios para obtener la licencia necesaria y poder iniciar tu negocio.
- Certificado de eficiencia energética. Asegúrate que el propietario tenga el certificado de eficiencia energética, y que te dé una copia. Esto porque desde 2013 es obligatorio que todas las operaciones de alquiler o compraventa incluyan este certificado.
- Plan de negocio. Por último, pero no menos importante, el arrendador te podría solicitar tu plan de negocios para comprobar el negocio que vas a abrir en su localy determinar si es viable cederte el espacio o no.
Además de los documentos antes mencionados, también se te podría solicitar alguna información adicional en alguno de estos dos casos espaciales:
- Cuando el garante es la empresa donde trabaja quien firmará como locatario. En este caso el día de la reserva deberá presentarse la siguiente documentación: fotocopia del último recibo de sueldo, CUIT y estatutos de la empresa y fotocopia del poder de la persona que represente a la empresa al suscribir el contrato en carácter de garante.
- Cuando quien suscribe el contrato en carácter de locatario es una empresa o sociedad:En este caso el día de la reserva deberá facilitar la siguiente documentación: Estatutos de la empresa, fotocopia del último balance y CUIT y una entrevista para la reserva donde se explicará con más detalles los requerimientos
¿Cómo son los contratos de alquiler de un local comercial?
Por lo general, y a excepción de los casos especiales, los contratos de arrendamiento de los locales comerciales suelen tener las siguientes características:
- El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas cláusulas que estipulen las partes.
- La duración del contrato será determinado por las partes, y en caso que no se mencione nada en el contrato, su duración es de un año.
- El importe que se deposita como fianza también es negociable entre las partes, aunque la legislación contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler.
- La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre,así como el domicilio y forma de pago. En cuanto esto la ley contempla que “se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado”
- La cesión y subarriendo del local comercial también está contemplado por la ley “La obligación del arrendatario es comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, lo que beneficia al arrendador con un incremento de la renta del 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento”.
- En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho al tanteo y retracto.Cuando hablamos de tanteo, nos referimos a la opción preferente de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador, mientras que el retracto significa impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo elevando el importe. Aquí cabe acotar que estos derechos se pierden si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o el comprador adquiere la totalidad del inmueble donde esté situado el local.
