“Derrama” es la palabra temible que pone de los nervios a los propietarios de pisos de un edificio de viviendas. Implica un gasto adicional, a veces, bastante importante. Una vez terminada la obra, redunda en el bienestar de los habitantes del inmueble.
Las derramas se producen por mejoras de las instalaciones u obras de mantenimiento.
En la mayoría de los casos, la gestión de las fincas se delega en los Administradores de Fincas. Despachos de abogados, economistas y asesores que se encargan atender las cuestiones administrativas del inmueble. Las decisiones que afectan al edificio las toman los vecinos reunidos en juntas de propietarios. A estas reuniones puede acudir el administrador en calidad de asesor, pero no tiene voto. Una vez adoptadas las resoluciones, el administrador se encarga de gestionarlas y llevarlas adelante.
Los gestores de Adminfinca, un despacho de administración de fincas que opera por internet, nos comentan que, por su experiencia, cuando una comunidad de propietarios contrata a un administrador busca un profesional que sea confiable, que aporte tranquilidad y que sea resolutivo.
Cuando por medio hay una derrama, muchos propietarios además exigen que la gestión sea transparente. Ya que hacen un sacrificio económico, desean que su dinero esté bien invertido.
Las derramas más habituales.
La revista digital para el hogar Vivienda Saludable señala que las principales derramas que se producen en una comunidad de propietarios se deben a obras de restauración y conservación del edificio y a obras de funcionalidad del inmueble.
Respecto a las obras de restauración, las más habituales son:
- Reparación de las infraestructuras para optimizar la instalación de gas.
- Reparación de filtraciones y averías en las tuberías internas del edificio. Esto incluye el tratamiento de humedades.
- Restauración de bajantes y escaleras.
- Renovación de la instalación eléctrica cuando hay riesgo de cortocircuito.
- Desprendimiento de paredes y techos comunitarios.
- Cualquier otra reparación que implique la resolución de un problema que comprometa la salud o la convivencia pacífica de los moradores.
Se puede decir que estas derramas se producen por el desgaste normal del inmueble. Son bastante habituales en edificios antiguos, donde las instalaciones se han ido deteriorando por el uso y los materiales que se emplearon en su día son de calidad inferior a los que se utilizan en la actualidad. Sobre todo porque la aplicación de la tecnología en la fabricación de los materiales de obra, en estas últimas décadas, han mejorado su eficiencia.
Las obras de funcionalidad del inmueble suponen una mejora de las instalaciones. A veces se acometen por razones estéticas y en otras ocasiones para mejorar la comodidad de los habitantes del edificio, atendiendo a las peculiaridades del lugar; instalar una zona de juegos si viven en el edificio muchos niños o colocar un ascensor en edificios muy altos o con personas mayores. Estas son las obras de este tipo más frecuentes:
- Instalar un ascensor.
- Pintura y reparación de la fachada.
- Pintura y reparación de la escalera y las zonas interiores comunes.
- Instalación de servicios comunitarios: antenas de televisión, de telefonía e internet, placas solares, etc.
- Alcantarillado comunitario e instalación de canalones de desagüe.
- Cambio de puerta de entrada y de ventanas comunitarias.
- Eliminación de barreras arquitectónicas.
- Instalación y mantenimiento de áreas recreativas de uso común: jardines, pistas deportivas, piscina, etc.
- Instalación de sistemas adicionales de seguridad: rejas en las ventanas, video-portero automático, cámaras de seguridad, etc.
Cómo se aprueba una derrama.
Las derramas se aprueban en una junta extraordinaria de propietarios, a la que acuden los propietarios de los pisos del edificio. Ningún propietario debe efectuar ningún pago extra si no ha sido previamente aprobado en junta y recogido en acta.
Partiendo de los mínimos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, las reformas y obras que impliquen una mejora no necesaria deberán aprobarse por las 3/5 partes de los asistentes a la reunión con derecho a voto, que a su vez deben representar un mínimo de 3/5 de los propietarios.
Cada piso tiene un único voto, aunque tenga varios propietarios. Dependiendo de los estatutos de la comunidad de propietarios, se puede fijar que cada voto tenga el mismo valor o que estén ponderados por el coeficiente de participación; es decir, el tamaño del piso en cuestión.
Para derramas que se correspondan con la adaptación o mejora de infraestructuras comunes, como puede ser la instalación de un ascensor, se exige un voto favorable de 1/3 de los asistentes, que deben representar como mínimo 1/3 de las cuotas de participación en el edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el importe de las obras se divide entre todos los propietarios en función de su coeficiente de participación. Hay que partir que la legislación en este tema es orientativa, no vinculante, y que se rige por principios del derecho civil.
La comunidad de propietarios tiene sus propios estatutos, que es la principal norma que rige en la relación entre los vecinos. Así, si ellos mimos lo acuerdan, los gastos se pueden sufragar a partes iguales entre todos los propietarios. E incluso, eximir del gasto a aquellos que no estén de acuerdo con determinadas medidas. Es lo que sucede, en algunos edificios, cuando se instala un ascensor. Puede ser que los propietarios de los pisos de las plantas más bajas no sean partidarios de su instalación y, por tanto, no sufraguen la obra. En este caso, se suele poner una llave en el panel de control del ascensor para que no puedan utilizarlo.
Cuando se aprueba una derrama, todos los propietarios están obligados a pagarla, aunque no hayan acudido a la reunión. Las excepciones, como las que hemos visto en el párrafo anterior, deben estar recogidas en el acta.
Para hacer más llevadera la financiación de las obras, las derramas se dividen en cantidades mensuales que se abonan junto a las cuotas ordinarias de la comunidad. Su impago implica la pérdida de derecho a voto en las próximas juntas.
El propietario que debe varias cuotas puede ser considerado moroso. Si su actitud de impago es persistente, y la comunidad así lo acuerda, se pueden iniciar acciones legales para exigir las cantidades debidas por vía judicial.
Las derramas desgravan.
Algunos de los pagos que efectúan los propietarios en las obras de mejora de los espacios comunes del edificio, a lo largo del año, se pueden desgravar en un 20% en su I.R.P.F. anual. Así lo señalan los asesores del Centro de Coordinación de Criterios del Área Fiscal de Cuatrecasas, respondiendo a preguntas formuladas por lectores del periódico El Mundo, con relación a la campaña del Impuesto sobre la Renta del 2022.
Estos gastos deben corresponderse a derramas de la siguiente naturaleza:
- Pintado y arreglo de las instalaciones comunes.
- Sustitución de elementos comunes.
- Obras destinadas a aumentar la eficiencia energética del edificio: instalación de paneles solares, sustitución de puertas y ventanas antiguas por otras de PVC, etc.
- Sustitución de las instalaciones de agua, gas, electricidad y otros suministros.
- Eliminación de barreras arquitectónicas y acciones dirigidas a mejorar la accesibilidad al edificio y a las viviendas.
- Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones que permitan el acceso a internet y a servicios de televisión digital.
- Mejora de las condiciones de higiene y salud del edificio.
Si el propietario destina la vivienda que tiene en el edificio a alquiler, puede estudiar desgravar gran parte de los gastos ocasionados por las derramas, como mejoras de mantenimiento y habitabilidad del inmueble. En la situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario, las autoridades fomentan el alquiler de viviendas.
Por otro lado, hay que partir de que una Comunidad de Propietarios tiene la consideración de Asociación sin Ánimo de Lucro. Tiene su propia personalidad jurídica y dispone de un Número de Identificación Fiscal, que le permite emitir facturas. No está obligada a pagar tributos, pero sí debe rendir cuentas de sus transacciones económicas a Hacienda. En virtud de esto puede desgravar el I.V.A. de las obras.
Estamos hablando de un 21% del monto total de la derrama. En el momento en que Hacienda haga la liquidación anual del I.V.A. devolverá a la comunidad un dinero, que esta puede entregárselo a los propietarios o crear un fondo para cubrir imprevistos.
La Comunidad de Propietarios, como personalidad jurídica, puede beneficiarse de las ayudas del gobierno destinadas a la adecuación energética de los edificios, recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia, financiado por los Fondos Next Generation de la Unión Europea.
Así, por ejemplo, si acomete obras que supongan una reducción de un 30% del gasto energético del edificio, puede llegar a obtener una subvención de hasta un 60% del importe de la derrama. Estas obras deben ir orientadas a aumentar el aislamiento térmico o a proveer al edificio de fuentes autónomas de suministro energético, como la colocación de placas solares fotovoltaicas en la azotea.
Desde luego, las derramas son un término que asusta a los propietarios, pero hay que verlo como una inversión que va a redundar en una mejora de las condiciones de vida de los habitantes del edificio.
