Puede que tengas un local del que eres copropietario con alguien más. Tal vez lo heredaste con tus hermanos, lo compraste a medias con tu ex pareja o lo adquiriste con un amigo cuando parecía buena idea montar un negocio juntos. Pero ahora quieres venderlo y no sabes por dónde empezar. O peor aún: tú sí quieres vender, pero la otra parte no. Y ahí empieza el lío.
Tener solo una parte no te da el control
Lo primero que tienes que tener claro es que ser copropietario significa exactamente eso: que compartes el local con otra persona. No puedes tomar decisiones unilaterales sobre la venta completa del inmueble, aunque sea un 50 %, un 25 % o incluso un 90 % lo que te pertenece.
Puedes vender tu parte, sí, pero no puedes vender la totalidad sin el consentimiento del resto. Y claro, vender solo una parte de un local no es tan sencillo, porque la mayoría de compradores quieren la propiedad completa. Además, si hay un uso compartido del espacio, eso complica aún más las cosas.
¿Se puede vender tu parte del local?
Sí, puedes vender tu parte. No necesitas el permiso de la otra persona para eso. Pero el problema es que encontrar un comprador que quiera solo una parte indivisa de un local es complicado. Es una inversión con muchas limitaciones. No puedes entrar a usarlo libremente, no puedes venderlo todo, no puedes alquilarlo sin el consenso del resto de propietarios.
Esto hace que tu parte, aunque tenga un valor legal, valga mucho menos en el mercado real. Y ahí es donde algunos propietarios se sienten atrapados. Porque no quieren seguir compartiendo el local, pero tampoco consiguen vender su parte por un precio razonable.
Lo ideal: llegar a un acuerdo con la otra parte
La mejor opción siempre es intentar hablar con la otra parte y llegar a un acuerdo. Si ambas personas están dispuestas a vender, se puede hacer todo el proceso de forma normal: buscar comprador, pactar un precio, firmar ante notario y repartir el dinero.
Pero claro, eso depende de que la otra persona esté de acuerdo. Y no siempre lo está. Puede que quiera esperar, que crea que el local vale más, que tenga un apego personal o que simplemente no le apetezca complicarse la vida.
Aquí es donde entran en juego la empatía, la paciencia y, sí, también un poco de estrategia.
Consejos para convencer a la otra parte
- Escucha antes de imponer. Aunque tú tengas claro que quieres vender, no sirve de nada entrar a la conversación con exigencias. Pregunta por qué no quiere vender. A veces tiene dudas razonables que se pueden resolver.
- Ofrece datos, no solo opiniones. Si crees que es un buen momento para vender, enséñale valoraciones de mercado, información de zonas similares o informes de inmobiliarias. No digas “es ahora o nunca”, di “estos datos indican que es una oportunidad real”.
- Proponle una salida con beneficios. Si a la otra persona le preocupa el dinero, explícita qué ganaría. Si le da miedo el proceso, ofrécete a gestionarlo tú. Si lo que quiere es quedarse con el local, proponle que te compre tu parte a precio de mercado.
- No lo conviertas en una guerra personal. Aunque tengas razones para estar enfadado o decepcionado, intenta que la conversación sea práctica. Si empiezas a mezclar temas emocionales, se complica todo.
A veces, con un poco de calma y claridad, se puede convencer a la otra persona sin tener que llegar a vías legales. Pero si eso no pasa, tienes derecho a actuar de otra manera.
¿Qué pasa si no hay acuerdo?
Si no consigues convencer al resto de propietarios y no puedes vender tu parte por separado, todavía tienes opciones legales. Y no son tan extremas como pueden parecer. El Código Civil prevé este tipo de situaciones.
Uno de los caminos es lo que se llama la extinción del condominio. Suena raro, pero básicamente significa terminar con esa copropiedad. Y sí, puedes hacerlo, aunque la otra parte no quiera.
¿Cómo se hace?
Si no hay acuerdo, puedes acudir a un juzgado y solicitar la disolución de la copropiedad. En ese caso, el juez ordenará la venta del local. Si nadie quiere quedarse con él, se saca a subasta pública. Y con el dinero que se obtenga, se reparte entre los copropietarios según su porcentaje.
No es un proceso corto ni especialmente agradable, pero es legal, y en muchas ocasiones, efectivo. Cuando la otra parte ve que el proceso va en serio, es más probable que esté dispuesta a negociar antes de llegar a la subasta.
También existe la opción de llegar a un acuerdo de venta durante el proceso judicial, lo que agiliza todo.
Qué explican los abogados
Los abogados especialistas en extinción del condominio de DeProindivisos, que llevan años resolviendo este tipo de casos, explican que lo más habitual es que las personas se queden bloqueadas sin saber qué hacer, pensando que están atadas a la otra parte para siempre. Pero eso no es cierto. La ley protege el derecho individual a no mantener una copropiedad si ya no se desea.
Según ellos, lo primero que hay que hacer es tener claro cuál es el porcentaje exacto que tienes del local y si está bien inscrito en el Registro de la Propiedad. Luego, si no hay acuerdo, se puede acudir directamente a la vía judicial para solicitar la división.
También advierten de que intentar forzar situaciones sin apoyo legal puede acabar perjudicando a quien intenta vender. Por ejemplo, presionar a la otra parte sin argumentos o intentar alquilar el local sin consentimiento puede dar lugar a conflictos legales innecesarios.
Desde su experiencia, recomiendan que, si se llega a la vía judicial, se intente mantener siempre una actitud abierta a acuerdos, porque así se evitan costes mayores y plazos más largos.
Qué documentación necesitas si quieres iniciar el proceso
Antes de dar ningún paso, asegúrate de tener estos documentos:
- Título de propiedad del local
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Porcentaje exacto que te corresponde
- Datos de la otra parte (nombre, dirección…)
- Valoración aproximada del local (opcional, pero recomendable)
Si vas a vender tu parte o iniciar el proceso de disolución, necesitarás esta información. También es útil guardar cualquier conversación por escrito que hayas tenido con la otra parte sobre la intención de vender. No por desconfianza, sino por tener un historial claro en caso de que sea necesario.
¿Y si son varios propietarios?
Cuando el local pertenece a más de dos personas, el proceso es parecido. Basta con que uno de los copropietarios quiera salir de la propiedad para que pueda iniciar la extinción. No hace falta que todos estén de acuerdo. El juez analizará el caso y podrá ordenar la venta del local completo.
Eso sí, cuantos más propietarios haya, más complicado suele ser llegar a un acuerdo informal. Por eso, a veces la vía judicial acaba siendo la única opción.
También puede pasar que uno de los copropietarios quiera comprar la parte del otro. En ese caso, es importante que se haga a precio de mercado y con la documentación correcta. Si no, pueden surgir conflictos después.
¿Qué pasa con los impuestos y los gastos?
Vender un local, ya sea entero o una parte, implica pagar impuestos:
- Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal)
- Ganancia patrimonial en el IRPF, si vendes por más de lo que te costó
- Gastos notariales y registrales, si se hace la venta de forma convencional
En una extinción de condominio por vía judicial, también hay que asumir los costes del proceso (abogado, procurador, tasaciones…). A veces se pagan a medias, otras veces según lo que decida el juez. Por eso es tan importante valorar si merece la pena llegar hasta el final o intentar pactar antes.
No te estanques
Lo peor que puedes hacer en estos casos es quedarte de brazos cruzados esperando que la otra persona cambie de idea por sí sola. Si no hay interés por parte del resto de propietarios, y tú necesitas vender, hay caminos que puedes seguir.
Puede que el proceso te dé pereza o miedo al principio, pero muchas veces solo hace falta el primer paso para que las cosas empiecen a moverse. Informarte, pedir ayuda legal y tener claro lo que quieres son las claves para salir de una situación que, si no se resuelve, puede alargarse años.
Si no es solo tuyo, tampoco estás solo
Tener un local compartido puede parecer una trampa sin salida cuando las cosas se tuercen. Pero no lo es. Hay opciones para vender, para salir de esa copropiedad y para cerrar una etapa sin dramas. No necesitas hacer todo de golpe ni convertirlo en una batalla. Solo entender tus derechos, actuar con calma y buscar soluciones realistas.
Tú decides si prefieres quedarte esperando a que la otra parte se anime, o si das el paso para moverte tú. Porque, aunque no sea solo tuyo, también es tuyo. Y tienes derecho a decidir qué hacer con ello.
